黄金周楼市惨淡：四季度房价“深度回落”？
2011-10-9 9:33:18 编辑：梁恒 来源：半月谈网综合
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“金九银十”无觅处？
“金九银十”，曾经令中国房地产业自信满满的销售黄金期在2011年迎来了一次令人尴尬的表现。多重调控手段在今年以来逐步显现出了强大的压制作用，“金九未现，银十惨淡”，特别是在刚刚过去的这个国庆黄金周，各大城市的房地产市场存量继续增加、成交量继续下滑。已经进入第四季度的2011年，房价的走向真的会是“一路向下”吗？
北京楼市“银十”开局寒意浓
虽然北京“十一”期间楼市供应量环比上涨71.6%，但据北京房地产交易管理网数据显示，国庆长假前6天，北京商品房住宅认购套数仅为983套，同比去年同期的1877套，下调幅度更是达到了47.6%。前6天的商品房住宅签约套数为777套，二手房住宅的签约套数为89套，合计仅为866套，相比去年国庆期间的962套下调了10%，与9月份同期相比大幅下跌了62%。
北京中原分析认为，国庆期间北京楼市呈现出明显萧条景象，认购数据锐减近半，在惨淡的“金九”以后，“银十”的开端也明显较差，认购数据低迷将影响当月的签约数据。
尽管进入10月北京楼市的供量明显增加，但大部分项目的优惠幅度依然延续节前，价格出现松动的楼盘依然停留在远郊局部区域，从全北京市场来看，调控政策未放松，有资格购房群体的绝对数量在不断减少。9月开盘量虽然有所增加，但是成交却未能有所突破，继续在最近三年的谷底徘徊。
今年的“金九银十”全国楼市需求低迷，供应量出现高峰。从北京市场看，节日期间北京新增预售证的项目达到了10个，合计供应住宅套数为2257套，节后预期市场供应将继续增加，10月将有31个项目入市。其中有20个项目为纯新盘，在9月供应已经明显上涨的情况下，预计本月供应的31个项目提供的住宅套数将依然会接近万套。郊区项目数量明显占比过大，20个项目为郊区项目，占供应总量的64.5%。
以往楼价一旦下调即引发一轮价格反弹。但今年购房者更愿意相信中央一再强调的调控决心，轻微的价格松动很难获得消费者的认可。小幅降价已难获销量，这让很多即将推盘的开发商为定价犯难。
业内人士分析，在目前房企能够利用的融资渠道几乎都被政策堵死的情况下，开发商会抓住年内最后一个销售高峰期——“银十”尽量回笼资金，无奈之下只有选择降价冲量。由于北京郊区土地供应集中，最近3年占据八成以上，预计10月份，北京楼市降价的范围将逐渐从远郊区向核心区蔓延，从大户型向中小户型蔓延。
五、六环将成为市场供应及签约的主要区域。房价在通州、大兴、房山等区域都有明显下调的可能。最高下调幅度甚至可能超过10%。而五环内因为供应处于绝对稀缺，这使得房价下调幅度不会太大。从近期看，市场购房者信心已经降低到谷底。10月的商品房住宅成交量难以突破5000套，而二手房很可能持续低迷在8000-9000套之间，这样市场总成交量很难突破1.3万套。（中华工商时报）
年国庆期间的“假日楼市”房展会，在10月3日到6日的四天时间内，接待参观市民超13万人次。虽然参观人气高，但购房者观望气氛依然浓厚，展会现场成交低迷。在一波推盘小高潮后，唯恐“一头热”的开发商已经放缓推盘节奏，静观市场效应。预计10月份上海楼市的入市新盘量将减少。
据上海搜房网数据监控中心统计，9月份上海楼市每周的开盘量都保持着上升势头，共有43个新建住宅项目开盘，比8月份的27个大幅上扬了59.3%。不少项目都赶在 “假日楼市”之前推盘，以保证在房展会期间有足够的房源可售。9月19日至25日的一周内，共有12个楼盘入市，达到了9月份周开盘的最高峰。
国庆黄金周期间，楼市开盘量反而有所减少。七天长假中，共有5个住宅项目开盘或加推房源近700套，比此前一个周末8个楼盘的开盘量还减少了3个，房源数更是下跌了68.2%。21世纪不动产上海区域市场中心分析认为，10月份入市新盘总数将减少。
从“假日楼市”上开发商的表现来看，促销跑量成了当前楼市的主题。据主办方统计，此次房展会共有250家左右房地产开发企业和代理企业参展，而实际上，除了搭台参加的企业，还有不少楼盘采取“人海战术”，在过道中、广场内大量派送楼盘传单。促销手法上也较以往力度更大，不仅出现了92至95折不等的明折明扣，还有诸如“总价降30万元”的惹眼承诺。
楼市“限购”“限贷”背景下，刚需自住人群成了主要目标市场。因此，除了在促销手段上极力迎合刚需人群的心理，开发商在产品结构上，也用尽心思讨刚需人群的欢心。眼下，开发商叫卖的多数为针对沪上刚需人群的中小户型住宅产品。比如国庆期间开盘的5个楼盘，有4个楼盘的主打户型是80至95平方米不等的两房，还有的推出了90平方米的“2+1”房型。
赚足人气与眼球后，开发商们能否真正撬动市场需求？从目前迹象来看，未必。“假日楼市”四天虽然观众高达13万余名，但根据主办方的数据，包括异地楼盘在内的成交房源只有203套、总价2.6亿元，另有1326套、总价21.3亿元的房源尚处于“意向”阶段。
搜房网在“假日楼市”首日时的一份调查显示，有55.9%的受访者表示，是冲着“折扣优惠”来。而不少购房者发现，尽管开发商的促销噱头五花八门，但多是抬高价格后再打折的“假摔”行为。业内分析认为，一方面，近期楼市若隐若现的下行迹象，增强了购房者对未来房价下跌的心理预期。另一方面，开发商们大多明确表示，房价近期不会有大幅度下降，并能抵御资金压力。下一步楼市走向，取决于开发商与购房者的博弈结果。（解放日报，记者 张奕）
南京国庆楼市成交量跌五成
“十一”黄金周期间，南京10余家楼盘共推出千余套新房源，不过成交量和认购量依然低迷。网上房地产数据显示，10月1日—10月7日，南京楼盘共成交177套，与去年同期344套的成交量相比下跌了五成，认购量同比则下跌四成。
被业内称为“金九银十”的楼市成色明显不足，9月份南京楼市成交量3209套，与去年9月份6096套的成交量相比，足足跌了一半。今年“十一”黄金周期间，10多家楼盘推出千余套新房源，其中江北板块新推房源量最多。大华锦绣华城、天润城、威尼斯水城、旭日上城等6家楼盘推出641套刚需房源。641套房源均价在7200元/平方米—8600元/平方米之间。江宁板块则有中粮彩云居、东方龙湖湾、鸿意万嘉3家楼盘推出新房源。
虽然开发商给出了“诚意价”，但真正出手的买房者却并不多。国庆节首日的认购量比前一天下降了四成多，成交量下降了六成多，记者统计发现，黄金周期间各家楼盘销售成绩都不如人意，最好的也就认购了六成左右，多数楼盘认购量不足三成。
“开发商促销力度越来越大，年底价格会更合适，到时出手也不迟。”在江宁中粮彩云居售楼处，一位购房者告诉记者。
认购、成交持续低迷，使得库存量节节攀高。来自网上房地产统计数据显示，截至昨日下午5时，我市楼盘的库存量已达到4.31万套。
“各地要想消化目前的库存房源，至少需要两年以上，整个社会对房价下降的预期已经形成。”一位业内专家表示，在降价预期形成后，除了刚性需求及改善性需求外，其他的需求基本上都已经被抑制，今年四季度房价下降在所难免，“价格下调幅度还将加大。不单是一线城市，二线甚至三线的部分城市都会受到波及。”（南京日报，记者 顾小萍 沙文蓉）
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