一、房地产相关政策及行业信息
（一）房地产相关政策
1. 国土部酝酿再提拿地门槛
国土资源部总规划师胡存智在日前召开的2010 房地产夏季峰会上指出，国土资源部将严格规范土地出让制度，对于已出让的土地，土地出让价不低于当地基准地价70%，保证金不低于出让最低价30%。较此前国土部“19 号文”中要求的最低20%的标准再提一成，此举对地产商资金链将是不小的考验。
2. 下半年延续适度宽松货币政策
中国人民银行货币政策委员会第二季度例会提出，下半年要密切关注经济金融形势的发展，灵活运用多种货币政策工具，保持货币信贷适度增长；继续落实“有保有控”的信贷政策，调整优化信贷结构；进一步完善人民币汇率形成机制，坚持以市场供求为基础，参考一篮子货币进行调节；加强系统性风险防范，保持金融体系健康稳定发展。下半年要继续实施适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性和灵活性，把握好政策实施的力度、节奏和重点。
3. 山东版楼市土地政策出台
继6 月18 日省版楼市新政发布后，山东省国土资源厅7 月12 日下发《关于严格加强房地产用地供应和监管工作的通知》，要求各地认真贯彻落实国务院、国土资源部房地产调控相关政策，严格规范房地产用地管理，加强对房地产用地市场的调控，增加保障性为重点的住房建设用地有效供应。其中特别提出，土地出让合同签订后3 年内必须竣工。
4. 两类人可申请不超60 平方米公租房
住建厅、省发改委、省财政厅、省国土资源厅、省地税局、人民银行济南分行、山东银监局等7 部门联合出台的《关于加快发展公共租赁住房的实施办法》规定，公共租赁住房供应对象主要为城市中等偏下收入家庭及新就业职工中的住房困难群体。有条件的市、县，可逐步将有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。公共租赁住房的供应范围和供应对象的收入线标准、家庭财产标准和住房困难标准，由市、县人民政府根据当地人均可支配收入和人均住房水平，结合城市经济发展水平、住房价格水平合理确定。
（二）城市建设新闻总汇
1. 八里桥廉租房7 月有望开建
目前，济南市低收入家庭申请廉租住房实物配租工作正在进行中。7 月廉租房项目八里桥项目有望开工建设，小清河和北辛庄两个廉租房项目力争年底前开工。今年，济南市还将在万盛安置片区和世纪中华城小区中配建约600 套廉租住房。
2. 山东省2010 年新增公租房1.1 万套
山东省下一步将召开全省公共租赁住房工作会议，编制保障性住房建设规划，调度督促廉租住房、经济适用住房和棚改项目建设。根据计划，年内新增廉租房保障 2 万户、经济适用房4 万套，改造棚户区400 万平方米，17 市全部启动公共租赁住房建设，全省新增公共租赁住房1.1 万套。《关于加快发展公共租赁住房的实施办法》也正在起草之中。
3. 东部将建五大城市综合体
济南市东部将建设总部基地、金融商贸、创新创业基地、齐鲁外包城、会展中心等五大城市综合体。2010年对这五大综合体的总投入将达50 亿元，开工建设面积达200 万平方米以上。
4. 北湖片区土地熟化启动
日前，北湖片区的土地熟化项目正式启动。此次北湖片区的土地熟化单位为济南市小清河开发建设投融资管理中心。根据规划，此次熟化的北湖片区范围位于天桥区水屯路北侧、清河南路南侧，规划用地面积 44.36公顷。根据目前确定的土地用途，北湖片区规划用地性质除道路、河道、绿化带、公园用地外，其余为商业、商务办公、休闲娱乐、居住。
5. 最高300 亿元打造鹊山龙湖
7 月26 日，天桥区人民政府和山东黄金集团签约，合作开发鹊山龙湖项目。该项目投资约100 至300 亿元，计划用5-10 年的时间将鹊山龙湖打造成集居住、旅游、娱乐等为一体的城市综合体。此举意味着济南“北跨”战略迈出了实质性一步。
6. 历城区33 个签约项目涉及投资550.6 亿元
7 月27 日，2010 年历城区招商项目推介会落下帷幕。据悉，历城区此次招商项目推介会共吸引230 多家省内外客商光临洽谈，33 个项目成功签约，涉及投资金额550.6 亿元。在本次签约的33 个项目中，共签订合同协议8 个，计划总投资51.66 亿元，其中涉及地产开发类项目3个，计划总投资28 亿；工业类项目1 个，计划总投资4.5 亿；涉农类项目1 个，计划总投资6.2 亿元；服务类项目2 个，计划总投资5.96；旅游类项目1 个，计划总投资7 亿元。
7. 东沙片区改造计划5 年内完工
东沙片区规划为小清河沿线的居住型房地产开发，总建筑面积100 多万平方米，建设楼房100 多栋，可容纳8 万人居住，预计5 年内全部完工。该片区开发建设的楼房主要安置该片区居民，楼房以高层和小高层为主，其户型、面积的设计构造趋于多元化。2010 年4 月份，市小清河投资管理中心与河北石家庄帝华集团签下了合作意向。目前，东沙片区开发建设规划设计方案已提交市小清河指挥部，并进入论证阶段，年底前可望出台规划实施土地招拍挂。
（三）房地产行业动态
1. 元丰花园10 天内若不自拆将强拆
7 月27 日，市城管执法局依法向元丰花园违章工程建设单位济南元丰棉纺织印染厂下达了《限期拆除违法建筑决定书》，10 日内自行拆除，逾期不拆将依法组织强制拆除。
2. 划拨土地使用权管理办法废止
7 月30 日上午，省十一届人大常委会第18 次会议在济南闭会。会议审查批准了《济南市人民代表大会常务委员会关于废止〈济南市划拨土地使用权管理办法〉的决定》。 据了解，办法于1995 年制定，规定的相关内容与表述已不能适应实际工作的需要，有些规定已经与上位法和新的政策规定相抵触。政策小结下半年延续适度宽松的货币政策，国土资源部将提高拿地门槛，山东版土地新政中对开发商的资金要求提高，各种措施对于处在销售惨淡的开发商来说，资金链将是严峻的考验。2010 年下半年如果销售依然惨淡，开发商资金将出现短缺，实质性降价预计会在下半年出现。山东版土地政策的出台，是对国家4.15 新政和山东版房地产新政的补充和配合，对于规范开发商行为、增加住房的供应量和供应方式都具有重大的意义。
二、土地市场交易信息
（一）土地整体市场概述
7 月份成交3 块土地，均分布在槐荫区，总成交价5346 万元。
（二）本月土地成交情况分析
7 月份济南土地居住及商业用地共成交3 宗，成交土地面积约18 亩，预计建筑面积为4 万平方米，楼面地价为1372 元/平方米。该月土地成交面积较上月大幅下降93%，但楼面地价环比上月上涨19%。
（三）本月土地供应情况
2010 年7 月济南供应居住及商服用地共3 宗，共70 亩，土地供应量环比上月下降98%，比去年同期的35 宗供应大幅减少。该月济南土地公告集中在历城区的北园大街一带。
（四）本月土地出让典型案例
土地位置：槐荫区兴济河南侧、丁字山东侧
土地面积：9887 平方米
建筑规模：34604.5 平方米
容积率：≤3.50
土地价格：4750 万元
楼面地价：1373 元/平方米
竞得单位：山东华盈投资控股有限公司
三、商品住宅市场
（一）市场概述
受新增房源供需结构的影响，7 月份济南商品住宅呈现“量价齐涨”的局面。
本月大量中端楼盘如万象新天、舜耕上城等的集中放量和成交，带动了本月商品住宅成交面积上涨12%。海尔绿城全运村、中海奥龙观邸别墅等项目的高价大量成交迅速拉高本月商品住宅成交价格，高达9074元/平方米，环比上涨5%。
（二）商品住宅供求关系分析
面对严厉的调控政策，部分开发商由原来的“观望”转向“快速出货、积极应对”，本月新开盘项目为12个，新增供应量为23.7 万平方米，本月市场供应量环比上涨67%，同比上涨122%。在中海奥龙观邸别墅、海尔绿城全运村和银座中心等高价房源的拉动下，本月开盘成交均价环比上月上涨28%，达9336 元/平米。在高房价的压力下，开盘成交率下降至52%。
（三）成交量分析
1、济南整体住宅市场成交量分析
在大量性价比较高的中端新增房源上市成交的拉动下，7 月商品住宅成交量环比上月上涨17%。本月住宅成交以50-130 平米房源为主，其户型分别为40-70 平米一室和85-130 平米两室、三室房源，该部分房源成交量占总量的65%；130-200 平米及200 平米以上的大户型房源，由于新推房源较少，且总价较高，导致成交环比上月均有所放缓。
2、分区域住宅市场成交量分析
7 月槐荫区、历下区、市中区在新开盘项目的带动下，成交量大增，其中，历下区因祥泰森林河湾和海尔绿城全运村成交量大成为本月成交量最大的区域。其余各区的成交量排序依次为槐荫区、市中区、历城区、天桥区和高新区。
（四）成交价格分析
1、2010 年1-7 月济南商品住宅销售价格走势
7 月在海尔绿城全运村和中海奥龙观邸别墅等高价项目的加推拉动下，济南商品住宅市场的销售均价达到9074 元/平方米，价格环比上涨5%。同时因新增房源上市量大幅上涨，本月济南住宅市场呈现“量价齐涨”的局面。
2、2010 年1-7 月济南各区域商品住宅销售价格走势
祥泰森林河湾这一中端项目的上市及大量成交使原以高端房源为成交主力的历下区成交均价环比下降7%，达10564 元/平米，但其成交均价仍处于首位；槐荫区因银座中心、绿地卢浮公馆的大量成交拉升区域成交价格达8839 元/平米，环比上涨6%，本月其价格上涨幅度最大；天桥区因中低价楼盘香港国际成交量的放大而价格下降10%。，成交均价达到6885 元/平方米；而市中区则由于泉景天沅和舜耕上城的上市，导致区域成交均价下降9%；高新区、历城区现在售供应量小，因房源品质原因价格环比略比上涨或下跌。
四、报纸硬广告分析
（一）总体情况分析
面对严厉的调控政策，部分开发商由原来的“观望”转向“快速出货、积极应对”，欲借助报媒宣传其项目，引起潜在客户对项目的持续关注。本月济南项目广告投放量环比增加2%，与上年同期相比增加10%。
（二）各城区楼盘广告投放情况分析
面对严厉的调控政策，部分开发商由原来的“观望”转向“快速出货、积极应对”，欲借助报媒宣传其项目，引起潜在客户对项目的持续关注。本月济南项目广告投放量环比上涨1.8%，与上年同期相比上涨10%。本月广告投放量最多的区域为历下区，投放频次为84 次，75 个整版，主要在于本月历下区的万豪君悦府在开盘前投放的报媒较多。
五、写字楼市场
（一）写字楼市场月度情况概述
本月写字楼新增预售量总计6.56 万平方米，共计270 套。本月共有两个写字楼项目开盘或加推房源，新增供应量共8.8 万平米，新增供应带动本月成交量环比上涨1239%。因新增房源以相对优惠的价格入市使济南写字楼市场的整体成交均价环比降低1%，达9770 元/平方米。
（二）写字楼区域划分
按照写字楼周边商务氛围的聚集度、交通的可通达性、金融和服务类行业的发展水平等指标可把济南的写字楼市场划分为六大板块，分别为泺源大街板块、山大路板块、二环东路板块、纬二路板块、高新区板块和奥体板块。
（三）写字楼供应量
1、预售量
本月写字楼新增预售量总计6.56 万平方米，套数共计270 套，新增预售量的项目分别为济南万达广场和鲁银银河大厦，这两个项目分别位于市中区和历下区。
2、新增供应量
本月有两个新增写字楼项目开盘上市，分别为万达广场和鲁银银河大厦。两个项目的新增供应体量总计8.8万平方米，本月销售量为6.5 万平方米，销售价格的加权平均值为10567 元/平方米。
3、在售供应总量
本月济南写字楼在售供应总量为11.03 万平方米，环比上涨23%。其中高新区和泺源大街板块在售供应量最大，分别为5.5 万平米和1.74 万平米；本月因有新增房源上市，泺源大街板块和奥体中心板块写字楼在售供应量大幅上涨，其中泺源大街板块由于万达广场项目新推出写字楼房源，在售供应量环比上涨108%。山大路板块、高新区板块和纬二路板块无新增供应，且剩余房源本月少量成交，因而在售面积出现不同程度的环比下降，降幅分别为2%、3%和17%。二环东路板块的写字楼项目本月无成交，因而环比无变化。
（四）写字楼成交分析
本月由于万达中心和鲁银银河广场前期蓄客情况良好，开盘价格优惠，销售情况良好，带动济南写字楼成交总量环比上升1239%。其余各板块在售项目成交惨淡，成交量环比均出现不同幅度的下降，降幅在30%-100%之间。
（五）售价分析
本月写字楼的销售均价为9770 元/平方米，鲁银银河大厦以相对优惠的价格入市使济南写字楼市场的整体成交均价环比降低1%。
本月区域销售均价最高的依然为二环东路板块，售价为14500 元/平方米，该板块的中润世纪广场本月无成交，因均为高层房源剩余，价格略有上升；泺源大街板块的销售均价位于第二位，由于万达中心开盘价12500元/平方米低于天业国际的13000 元/平方米，因而本板块销售均价有所降低；山大路板块的齐源大厦项目售价略有上升，成交均价为10500 元/平方米；纬二路板块的销售均价无变化，依旧为9000 元/平方米。销售均价最低的为高新区板块，均价为7766 元/平方米。
（六）写字楼推广项目列表
本月写字楼项目报纸广告投放量较大，其中有三个将售项目、四个在售项目投放了广告。投放次数最多的是齐源大厦和万达广场，主要是宣传在售产品、加推新产品和促进项目销售。将售项目中投放次数最多的是鲁商.国奥城，主要诉求点在于树立项目形象和提供销售信息。
（七）后市预测
济南写字楼市场的供需格局基本处于平衡态势，住宅投资资金转至写字楼市场尚需时间，由此判断一段时间内写字楼售价及成交量将保持平稳。
六、商业市场
（一）商业市场月度情况概述
本月济南有25494 平方米商业获得预售许可证，均为住宅底商；本月新增纯商业项目—齐鲁鞋城·品牌港。现在售商业项目较少，且政府未针对商业市场出台调控政策，少量投资者由住宅转向商业导致本月商业销售量及成交价格保持平稳。
（二）商业监测对象界定标准
1、济南市内六区（历下、市中、天桥、槐荫、历城、高新）；
2、已开盘且销售率在90%以内的纯商业项目；
3、已开盘销售的写字楼、住宅底商。
（三）商业监测区域划分
根据济南商业物业分布格局将济南市商业部分划分为：中、东、南、西、北五个区域。
中部区域范围界定：经十路以北，北园大街以南，纬二路以东，历山路以西；
东部区域：西起历山路，东到高新区；北起胶济铁路，南至浆水泉；
南部区域：东起燕子山西路，南到二环南路两侧，西至建设路和济微路南段，北到经十路；
西部区域：东起大纬二路、建设路，西到西部新城；北起胶济铁路，南至二环南路；
北部区域：南起无影山路--北园大街—工业北路，北到北部绕城高速；西起二环西路。
（四）商业供应量
1、预售量
2010 年7 月份济南市获得预售的面积为69.5 万平方米，其中，商业部分新增预售面积为25494 平方米，均为住宅底商和社区配套商业部分。商业部分预售量仅占总量的4%。
2、新增供应量
2010 年7 月份济南市有一处新开盘商业项目——齐鲁鞋城·品牌港，项目为地下二层、地上五层，现销售部分为一层、三层商铺，在售面积约为2 万平米。
3、在售供应量
（1）总体
2010 年7 月济南商业物业供应量约为9.8 万平方米，以纯商业项目为主，其比例为90%；作为商业配套，底商体量较小，仅占10%。
目前在售项目底商部分现存量约为6710 平方米，主要集中于济南市中部、东部，面积在100—200 平方米的商铺销售速度最快，350 平方米以上的商铺销售速度普遍较慢。在新政影响下，住宅类产品的投资者开始向商业物业转移，住宅底商销售速度较快。
目前，济南市纯商业在售项目主要集中在西部和北部。本月位于北部的齐鲁鞋城·品牌港上市使济南市在售纯商业可售供应量增加至91290 平方米。
（2）各区域
受路港商业广场的影响济南市西部商业在售供应量最大；其次为东部，东部现在售住宅项目最多，拉升其区域商业供应量；北部区域受本月新开盘的齐鲁鞋城·品牌港项目的影响，本月在售供应量明显增加；目前中部、南部区域商业供应量相对小。
（五）商业成交分析
7 月济南商业成交总面积为1.2 万平方米。北部区域齐鲁鞋城·品牌港的开盘热销使北部区域该月成交量最大。因以下原因其他区域成交量均较小：一，纯商业项目大多接近尾盘，所剩产品在位置和价格上优势不明显影响成交；二，在售住宅底商剩余面积较大，且无新增供应，影响成交。
（六）售价分析
1、底商售价
济南市2010 年7 月份底商销售均价为23350 元/平方米，环比下降2.2%。其中，中部区域作为济南市商业的核心区域，销售价格最高，为25000 元/平方米，随着城市的扩张和东部及南部城区的发展，目前，东部和南部区域底商售价仅次于中部，价格分别为21300 元/平方米和21230 元/平方米，西部较其他区域发展较缓，价格最低，为15067 元/平方米。
2、在售纯商业项目价格列表
纯商业项目大多位于各商圈的核心位置，受周边环境影响较大，价格最高的为泉城路附近的明湖新坊巷，相对较低的为西部的路港商业广场。各项目大多为三层以上，位置最佳的一层为各项目中销售价格最高的楼层，大多比其他楼层价格高出20%以上。各项目价格最高的位置为一层临街商铺，以投资客户为主。
（七）商业推广项目列表
本月各项目对在售物业的推广中，以产品、形象及销售为主，价格稳定且没有优惠活动。各项目销售价格稳定，因前期积累客户较为充分，所以销售速度较快。但500 平方米以上的大商铺因总价过高，销售速度较慢。
（八）商业市场后市预测
受国家宏观调控政策的影响，少量投资者从住宅转向商业物业，因而商业物业的销售量和价格保持稳定。预计随着住宅调控政策的持续执行、新增商业项目的增多、开发商对投资者投资理念的引导将有更多的资金流入商业市场，使商业价格保持平稳上涨。
随着大量在售住宅项目的进行，下半年住宅底商会进一步增多，市场供应量将明显增加。位于济南市中部的几个纯商业项目也将陆续开盘，同时，知名购物中心和百货店的开业或将巩固、或将改变济南商业市场格局。
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